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¿Comprar o rentar?

 

Por: Banxico Educa

24 de junio 2021

 

Para la inmensa mayoría de la población, la vivienda representa su activo más valioso. Muchos sueñan con la frase “vamos a mi casa”. Ya sea propia o rentada, todos necesitamos un techo para vivir.[1]

Pero, ¿qué conviene más?, ¿rentar o comprar? El nivel de ingreso de un país no necesariamente se traduce en un elevado número de viviendas propias y de menores rentas. Por ejemplo, Suiza, con un ingreso per cápita casi cuatro veces mayor al de México[2], tiene pocas mientras que en México cerca del 70 por ciento de los hogares son dueños de sus viviendas,[3] Asimismo, las familias que rentan en México son relativamente contadas, 14% del total mientras que en Suiza reportan una de las cifras más elevadas a nivel mundial.

Uno de los argumentos más comunes para favorecer la compra por encima de la renta es que la gente quiere evitar “tirar su dinero” con el pago de una renta. Sin embargo, muchos de los potenciales compradores son desalentados por los altos precios de las viviendas.

En México, en los últimos treinta años, la adquisición de vivienda se ha apoyado en dos circunstancias: disminución de tasas de interés y deducciones fiscales. Primero, si bien el Banco de México no tiene la capacidad de determinar directamente las tasas hipotecarias, sí aplica políticas que afectan indirectamente estas tasas.[4]

En ese periodo, su política monetaria ha logrado reducir sustancialmente la inflación, y con ello, las primas de riesgo, recompensa que se le concede a un inversionista por invertir en un activo en lugar de otro de menor riesgo. De esa manera, se ha observado una tendencia a la baja en tasas de interés de diferentes mercados y a distintos plazos.

Segundo, la tasa de interés real de un crédito hipotecario, la tasa efectivamente pagada menos la tasa anual de la inflación, es deducible de impuestos. Si bien existen ciertos límites en las deducciones, entre más baja resulte la inflación, los contribuyentes podrán deducir una mayor cantidad de impuestos.

A pesar de lo anterior, con relación a la inmensa mayoría de los bienes y servicios, el incremento en el precio de la vivienda ha sido mayor.[5] Factores de oferta y de demanda explican este comportamiento.

En primer lugar, la economía mexicana ha presentado un déficit de vivienda, lo que presiona los precios al alza. En segundo lugar, el significativo despunte del crédito a la vivienda ha aumentado la demanda, lo que contribuye también a registrar precios más elevados.[6] 

En contraste al encarecimiento de las viviendas, las rentas se han abaratado en términos relativos, el ritmo de crecimiento de las rentas ha sido menor a la inflación. De ahí que en la actualidad haya más hogares rentando que pagando una hipoteca (14% versus 10%). 

Otro elemento de comparación entre rentar y comprar es el monto que efectivamente destinan los hogares mexicanos para cubrir sus costos. Los correspondientes a la renta son ligeramente mayores a los costos financieros de una hipoteca, capital e intereses.[7] 

No obstante, si decidimos comprar, hay que añadir otros costos como la tasa de interés que puede fluctuar, costos de transacción como los honorarios de una notaría, comisión de agentes inmobiliarios o impuestos asociados, seguros y mantenimiento. Una vez considerados todos los costos, habrá ciertos periodos en donde es mejor rentar que comprar o viceversa dependiendo de la tasa de interés.

En teoría y en el largo plazo, el costo de rentar y comprar una vivienda es el mismo. Responder qué es lo que te conviene es una cuestión de preferencia.

Nota: Una primera versión de este artículo se publicó en la revista Proteja su dinero, Condusef junio 2021.
 

[1] Según el Censo y Conteo de Población y Vivienda de 2020, en México existen 35 millones de viviendas particulares habitadas.

[2] Según el World Economic Outlook del Fondo Monetario Internacional, el PIB per cápita, ajustado por paridad de poder de compra, de Suiza fue de 72,874 dólares en 2020, mientras que el de México fue de 19,130 dólares en el mismo periodo.

[3] 60% corresponde a dueños sin hipoteca y 10% con hipoteca. Véase OECD Affordable Housing Database.

[4] No necesariamente la tasa de referencia de Banco de México se mueve en sintonía con las tasas hipotecarias. Desde 2019, la Junta de Gobierno de Banco de México ha recortado gradualmente su tasa de referencia a poco menos de la mitad, 825 puntos base, ubicándose hoy en día en 4 por ciento, mientras que la tasa de créditos hipotecarios ha disminuido en apenas 21 puntos base.

[5] Para el mismo periodo, los precios de la vivienda han crecido 33 por ciento más que el promedio de los precios de la economía mexicana.

[6] El crédito de vivienda que otorga el sector privado no financiero como porcentaje del PIB pasó de 1.6 a 4.3 como porcentaje del PIB entre 2005 y 2020. Según la OECD, el déficit de vivienda afecta casi a uno de cada tres hogares en México. Véase OECD (2015). OECD Urban Policy Reviews. Mexico Transforming Urban Policy and Housing Finance. Policy Highlights.

[7] 19% y 17%, respectivamente según la OECD Affordable Housing Database.

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